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12月12日,最高规格的年度经济会议“中央经济工作会议”在京举行。高层在会议上会分析当前的经济形势,然后确定明年宏观政策的总基调、部署重点工作。而这份会议公报,就藏着中国明年的财富动向。房地产市场明年会出现什么变化,也藏在这份公报里。

公报对于房地产的表述如下:“ 要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

当前,中国的房地产市场已经逐步进入存量房时代,人口结构转变,住房需求饱和及城镇化趋缓推动了存量地产的进程, “城市更新”、“存量住房改造提升”、“城镇老旧小区改造”,也就成为了涂料企业市场开发的着力点。有机构预测,存量市场将拉动规模达上千亿的涂料需求。

城市更新迎来大风口

随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场,逐步转向以存量房交易为主的时代。与此同时,城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态,城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上,城市更新成为城市发展的新增长点。

住建部政策研究中心主任秦虹发布了《2017中国城市更新研究报告》,报告指出,我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新,发展到反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的城市有机更新的新阶段。

业界普遍认为, 以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的“城市更新”,将成为房地产市场未来十年的下一个风口,在城市化发展、市场供需、政策风口等多重利好下,存量市场正式拉开帷幕。

实际上,美国、欧洲、日本等发达国家早在上百年前就完成了大规模的房地产开发,进入到存量资产阶段,更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。而对中国而言,城市经济有大量的存量资产还没有发挥其价值,未来机会很大。城市更新论坛秘书长陈方勇认为, 中国正在率先迎来城市更新的浪潮,“保守估计,其中蕴含的商机,预计将达到数万亿元”

堪比棚改的“四万亿”工程:“旧改”

“城镇老旧小区改造”,在此次央经济工作会议中再次提出。其实,“城镇老旧小区改造”已上升至国家战略层面,它第一次出现在高层会议上,是今年6月中旬的国常会。之后,全国旧改开始加速。

今年年初,住建部等三部委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,既保民生,又稳投资、拉动内需的旧改受到广泛关注;在7月初国新办政策吹风会上,老旧小区改造上升到国家高度。

实际上,旧改政策早见端倪。早在2017年底,住建部在广州、厦门、沈阳、宁波、张家口等15个城市开启老旧小区改造试点,共改造老旧小区106个;2018年,各个地区密集推出老旧小区改造计划与方案;2019年,老旧小区改造上升到国家高度,推进步伐加速,全国各地纷纷响应。

根据住建部数据, 我国城镇约有4200万户家庭居住在约16万个老旧小区内,建筑面积约为40亿平方米。其中未达到50%节能标准的建筑面积约17亿平方米,缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米,基础设施老化、环境较差的老旧小区数量超过10万个,占老旧小区总量的60%以上。

据官方初步摸查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。新旧改非常利于扩大内需,并有利于房价稳定。有相关人士估算过, 全国大概有40亿平米的房子需要旧改,按照每平米综合投资1千元计算,背后是4万亿的投资。

旧改和棚改一样,它既能快速落地基建项目,也能在拉动居民消费上立即见效。比如,小区加装保温层、防水堵漏、修电梯、换水电气路和光纤设备的时候,很多人顺便就把家里重新刷一遍,再新添家电,这就带动了涂料、防水、保温材料等建材消费。

庞大存量市场拉动涂料需求

涂界观察员李明月分析认为, 随着中国房地进入存量市场时代,建筑涂料增长动力已从地产投资驱动逐步向地产投资和二次装修共同驱动转变,越到发展后期,重涂市场驱动建筑涂料行业发展的动力就更大。